BGH stärkt Mieterrechte bei der Vertragsauslegung

Einleitung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem aktuellen Beschluss vom 18.12.2024 (Az. XII ZR 38/24) die Rechte von Mietern bei der Auslegung von Mietverträgen gestärkt. Die Entscheidung verdeutlicht die Bedeutung des rechtlichen Gehörs im Zivilprozess und die Grenzen der Vertragsauslegung durch Gerichte.

Sachverhalt

Der Rechtsstreit betrifft Schadensersatzansprüche eines Vermieters gegen die Rechtsnachfolgerin einer ehemaligen Mieterin von Gewerberäumlichkeiten. Die Räumlichkeiten waren für den Betrieb von Spielstätten mit Geldspielgeräten vermietet. Der Vermieter behauptete, die Mieterin habe sich vertraglich verpflichtet, nach Erteilung der Baugenehmigung fünf Spielstätten einzurichten und entsprechend auszubauen. Da die Mieterin nur drei Spielstätten betrieb, verlangte der Vermieter Schadensersatz für die angeblich unterlassenen Ausbaumaßnahmen und für Mietausfälle.

Rechtliche Probleme

Kern der rechtlichen Auseinandersetzung war die Frage nach dem Inhalt des Mietvertrags. Das Landgericht und das Oberlandesgericht wiesen die Klage des Vermieters ab, da sie im Mietvertrag keine Grundlage für die behauptete Verpflichtung zum Ausbau von fünf Spielstätten sahen. Der BGH hob diese Entscheidungen jedoch auf.

Entscheidung und Begründung des BGH

Der BGH stellte fest, dass das Berufungsgericht den Anspruch des Klägers auf rechtliches Gehör verletzt hatte. Der Kläger hatte die Vernehmung eines Zeugen zum Beweis seiner Behauptung angeboten, dass eine mündliche Vereinbarung über den Ausbau von fünf Spielstätten getroffen worden sei. Das Berufungsgericht lehnte die Beweisaufnahme ab, da es den Mietvertrag für eindeutig hielt. Der BGH rügte, dass das Berufungsgericht damit eine unzulässige vorweggenommene Beweiswürdigung vorgenommen habe. Der Wortlaut des Mietvertrags stehe der behaupteten mündlichen Vereinbarung nicht entgegen. Die Erhebung des angebotenen Beweises hätte zu einem anderen Verständnis des Vertragsinhalts führen können. Daher hob der BGH den Beschluss des Berufungsgerichts auf und verwies die Sache zurück.

Auswirkungen

Die Entscheidung des BGH unterstreicht die Bedeutung des rechtlichen Gehörs im Zivilprozess. Gerichte dürfen Beweisanträge nicht leichtfertig zurückweisen, insbesondere wenn sie für die Klärung des Sachverhalts relevant sein könnten. Die Entscheidung stärkt die Position von Mietern, indem sie verdeutlicht, dass auch mündliche Nebenabreden neben dem schriftlichen Mietvertrag relevant sein können.

Schlussfolgerung

Der BGH bekräftigt mit dieser Entscheidung die grundlegenden Prinzipien des Zivilprozesses. Es bleibt abzuwarten, wie das Berufungsgericht nach der Zurückverweisung entscheiden wird. Die Entscheidung des BGH dürfte jedoch Signalwirkung für künftige Fälle haben, in denen es um die Auslegung von Mietverträgen geht.

Quelle: Bundesgerichtshof, Beschluss vom 18.12.2024, Az. XII ZR 38/24 (Pressemitteilung des BGH)